L'emplacement est le premier facteur de succes d'un commerce. Une etude d'implantation rigoureuse permet d'evaluer le potentiel d'un local avant de s'engager. Decouvrez la methodologie complete en 7 etapes pour securiser votre projet.
1. Qu'est-ce qu'une etude d'implantation commerciale ?
Une etude d'implantation commerciale (ou etude de localisation) est une analyse methodique qui permet d'evaluer le potentiel commercial d'un emplacement avant d'y ouvrir un point de vente. Elle repond a la question fondamentale : "Ce local est-il le bon endroit pour mon commerce ?"
Pourquoi realiser une etude d'implantation ?
- Securiser l'investissement : un bail commercial engage pour 3, 6 ou 9 ans
- Convaincre les financeurs : les banques exigent une etude de marche solide
- Dimensionner le projet : adapter le concept a la clientele locale
- Anticiper les difficultes : identifier les risques avant de s'engager
- Comparer les options : arbitrer entre plusieurs emplacements potentiels
Le cout d'une mauvaise implantation
70% des echecs commerciaux sont lies a un mauvais choix d'emplacement. Le loyer d'un local mal situe continue de courir meme si l'activite ne decolle pas. Investir dans une etude d'implantation coute quelques milliers d'euros, un echec commercial peut couter des dizaines de milliers.
Les 7 piliers d'une etude d'implantation
| Pilier | Description |
|---|---|
| Projet | Concept, cible, positionnement |
| Zone | Delimitation de la chalandise |
| Population | Demographie et revenus |
| Concurrence | Analyse competitive |
| Potentiel | CA previsionnel |
| Accessibilite | Parking, transports |
| Visibilite | Flux, vitrine, enseigne |
2. Etape 1 : Definir le projet et le concept
Avant d'analyser un emplacement, clarifiez votre projet. L'adequation entre le concept et le lieu est determinante.
Questions a se poser
- Quel est mon concept commercial precis ?
- Quelle est ma cible clientele principale ?
- Quel positionnement prix (discount, moyen, premium) ?
- Quelle surface de vente necessaire ?
- Quel chiffre d'affaires minimum pour etre rentable ?
- Quels sont mes avantages competitifs ?
Exemple de fiche projet
| Concept | Epicerie fine bio et locale |
| Cible | CSP+ 35-60 ans, sensibles a la qualite |
| Positionnement | Premium (panier moyen 35 euros) |
| Surface | 80-120 m2 |
| CA objectif | 350 000 euros HT/an minimum |
| Avantage | Producteurs locaux exclusifs |
3. Etape 2 : Delimiter la zone de chalandise
La zone de chalandise est le territoire d'ou proviennent vos clients potentiels. Sa taille depend de votre type de commerce.
Les 3 niveaux de zone
| Zone | Distance/Temps | Part du CA | Caracteristique |
|---|---|---|---|
| Primaire | 0-10 min | 60-70% | Clients quotidiens, haute fidelite |
| Secondaire | 10-20 min | 20-30% | Clients reguliers, occasionnels |
| Tertiaire | 20-30 min | 5-10% | Clients exceptionnels, attractivite forte |
Methode recommandee : l'isochrone
Utilisez une carte isochrone plutot qu'un simple rayon kilometrique. Elle reflete les temps de trajet reels en tenant compte du reseau routier.
Avec Maplytics
Entrez l'adresse du local, selectionnez "10 minutes en voiture" et obtenez instantanement votre zone primaire avec la population et les revenus inclus. Repetez l'operation pour 20 minutes (zone secondaire).
4. Etape 3 : Analyser la population et les revenus
Une fois la zone delimitee, analysez le profil des habitants pour verifier l'adequation avec votre cible.
Donnees essentielles a collecter
- Population totale dans la zone (source : INSEE)
- Evolution demographique sur 5 ans (croissance/declin)
- Revenu median par unite de consommation
- Pyramide des ages (tranches pertinentes pour votre cible)
- CSP dominantes (cadres, employes, retraites...)
- Taille des menages (familles, celibataires...)
Exemple d'analyse - Zone primaire Montpellier Nord
| Population (10 min) | 45 000 habitants |
| Evolution 2016-2021 | +1,8%/an (dynamique) |
| Revenu median | 26 400 euros/UC (superieur moyenne) |
| Part des 35-59 ans | 38% (coeur de cible epicerie fine) |
| Part des cadres | 24% (vs 18% national) |
Conclusion : Zone a fort potentiel pour un commerce premium. Population aisee, en croissance, avec une forte proportion de la cible.
Interpreter le revenu median
| Revenu median | Positionnement adapte |
|---|---|
| Moins de 18 000 euros | Discount, premiers prix |
| 18 000 - 22 000 euros | Milieu de gamme accessible |
| 22 000 - 28 000 euros | Milieu de gamme / premium accessible |
| Plus de 28 000 euros | Premium, haut de gamme |
5. Etape 4 : Etudier la concurrence
L'analyse concurrentielle permet d'evaluer la pression competitive et d'identifier votre espace de differenciation.
Identifier les concurrents
- Concurrents directs : meme activite, meme cible (ex: autres epiceries fines)
- Concurrents indirects : activite differente, meme besoin (ex: rayons bio des supermarches)
- Concurrents potentiels : projets d'ouverture annonces dans la zone
Grille d'analyse concurrentielle
Pour chaque concurrent identifie, evaluez :
| Critere | Questions a se poser |
|---|---|
| Localisation | Distance de votre emplacement ? Visibilite ? Accessibilite ? |
| Offre | Gamme de produits ? Marques ? Exclusivites ? |
| Prix | Positionnement tarifaire ? Promotions frequentes ? |
| Notoriete | Avis Google ? Anciennete ? Reputation locale ? |
| Forces/Faiblesses | Points forts a contrer ? Lacunes a exploiter ? |
Sources pour identifier la concurrence
- Google Maps : recherchez votre activite dans la zone
- Pages Jaunes : annuaire par categorie et zone
- Visite terrain : irremplacable pour observer les flux
- Base SIRENE : etablissements par code NAF
- CCI locale : donnees sur l'offre commerciale
Calculer l'indice de saturation
Formule : Saturation = (Surface concurrents en m2) / (Population zone / 1 000)
Un indice eleve indique une zone saturee. Comparez avec les moyennes nationales de votre secteur pour evaluer l'opportunite.
6. Etape 5 : Estimer le chiffre d'affaires potentiel
C'est l'etape cle : le CA previsionnel determine si le projet est viable economiquement.
Methode du taux de captation
Formule : CA = Population x Depense/hab. x Taux de captation
Detail des variables :
- Population : Nombre d'habitants dans la zone de chalandise
- Depense/hab. : Depense annuelle moyenne dans votre secteur (donnees INSEE Consommation)
- Taux de captation : Part du marche que vous pouvez raisonnablement capter (5-25% selon la concurrence)
Exemple de calcul - Epicerie fine
| Population zone primaire | 45 000 habitants |
| Depense alimentaire specialisee/hab. | 180 euros/an |
| Marche theorique | 45 000 x 180 euros = 8,1 M euros |
| Concurrence existante | 3 commerces similaires |
| Taux de captation estime | 5% (nouveau venu, zone concurrentielle) |
| CA previsionnel | 8,1 M euros x 5% = 405 000 euros/an |
Le CA previsionnel (405 K euros) depasse l'objectif minimum (350 K euros). Le projet est potentiellement viable.
Estimer le taux de captation
| Situation concurrentielle | Taux de captation indicatif |
|---|---|
| Aucun concurrent direct | 20-30% |
| 1-2 concurrents | 10-20% |
| 3-5 concurrents | 5-10% |
| Zone saturee (5+ concurrents) | 2-5% |
Restez prudent
Ces calculs donnent un ordre de grandeur, pas une prevision exacte. Appliquez une marge de securite de 20-30% en scenario pessimiste. Votre business plan doit rester viable meme avec un CA inferieur de 30%.
7. Etape 6 : Analyser l'accessibilite et la visibilite
Un bon emplacement doit etre facile d'acces et visible. Ces criteres impactent directement la frequentation.
Criteres d'accessibilite
- Stationnement : places devant le local ? parking gratuit a proximite ?
- Transports en commun : arret de bus/tram a moins de 200m ?
- Acces pieton : zone pietonne ? trottoirs larges ?
- Acces voiture : sens de circulation favorable ? pas de virage difficile ?
- PMR : accessibilite personnes a mobilite reduite ?
Criteres de visibilite
- Flux pietons : passage naturel ? rue commercante ?
- Flux voitures : axe passant ? vitesse permettant de voir l'enseigne ?
- Vitrine : lineaire de facade ? etat ? orientation soleil ?
- Enseigne : possibilite d'enseigne lumineuse ? reglement copropriete ?
- Angle de rue : double visibilite = atout majeur
Grille de scoring emplacement
| Critere | Points max |
|---|---|
| Stationnement | /20 points |
| Transports | /15 points |
| Visibilite | /25 points |
| Flux pietons | /25 points |
| Environnement | /15 points |
Un score superieur a 70/100 indique un bon emplacement. En dessous de 50, reconsiderez le local.
8. Etape 7 : Synthetiser et decider
Consolidez toutes les analyses pour prendre une decision eclairee.
Tableau de synthese
| Critere | Constat | Evaluation |
|---|---|---|
| Zone de chalandise | 45 000 hab. en zone primaire | Suffisant |
| Profil population | Revenus eleves, CSP+ dominant | Adapte au concept |
| Concurrence | 3 concurrents directs | Moderee |
| CA previsionnel | 405 000 euros (objectif 350 000 euros) | Viable |
| Accessibilite | Parking 50m, bus devant | Bonne |
| Visibilite | Angle de rue, vitrine 8m | Excellente |
| Loyer | 2 500 euros/mois (7% CA prev.) | Acceptable |
La decision finale
- Feu vert : Tous les voyants sont au vert. Le projet peut etre lance avec confiance.
- Feu orange : Certains criteres sont limites. Negociez le loyer ou adaptez le concept.
- Feu rouge : Le potentiel est insuffisant ou les risques trop eleves. Cherchez un autre local.
Regle du loyer
Le loyer ne doit pas depasser 5-10% du CA previsionnel selon le secteur. Au-dela, la rentabilite est compromise. Pour une epicerie fine a 405 K euros de CA, le loyer maximum serait de 40 K euros/an, soit 3 300 euros/mois.
9. Faire son etude soi-meme ou la confier ?
Vous avez le choix entre realiser l'etude vous-meme ou faire appel a un professionnel. Voici les avantages de chaque approche :
Le faire soi-meme
Cout : 0 euros a 500 euros (outils en ligne)
- Economique
- Meilleure connaissance de votre projet
- Outils accessibles (Maplytics, INSEE...)
- Temps a investir (20-40 heures)
- Risque de biais de confirmation
- Moins credible pour les banques
Recommande pour : Petits commerces, reprise d'affaire, budget limite
Confier a un professionnel
Cout : 2 000 euros a 15 000 euros
- Methodologie eprouvee
- Objectivite de l'analyse
- Credibilite aupres des financeurs
- Gain de temps
- Cout significatif
- Qualite variable selon prestataires
Recommande pour : Investissements importants, franchises, levees de fonds
Notre conseil : l'approche hybride
Realisez vous-meme la partie "donnees" avec Maplytics (zone de chalandise, donnees demographiques, cartographie). Completez par une visite terrain et une analyse concurrence. Si le projet depasse 100 000 euros d'investissement, faites valider par un expert.
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Analyser un emplacement gratuitement10. Questions frequentes
Qu'est-ce qu'une etude d'implantation commerciale ?
Une etude d'implantation commerciale est une analyse approfondie visant a evaluer le potentiel d'un emplacement pour y ouvrir un commerce. Elle comprend l'analyse de la zone de chalandise, l'etude de la concurrence, l'estimation du chiffre d'affaires potentiel et l'evaluation des risques.
Combien coute une etude d'implantation commerciale ?
Une etude d'implantation professionnelle coute entre 2 000 euros et 15 000 euros selon la complexite et le prestataire. Vous pouvez reduire ce cout en realisant une partie vous-meme avec des outils comme Maplytics pour l'analyse de zone et les donnees demographiques (gratuit).
Quelles sont les etapes d'une etude d'implantation ?
Les 7 etapes cles sont : 1) Definir le projet et le concept, 2) Delimiter la zone de chalandise, 3) Analyser la population et les revenus, 4) Etudier la concurrence, 5) Estimer le chiffre d'affaires potentiel, 6) Analyser l'accessibilite et la visibilite, 7) Synthetiser et decider.
Comment estimer le chiffre d'affaires d'un futur commerce ?
Le CA potentiel se calcule avec la formule : Population de la zone x Depense moyenne par habitant dans le secteur x Taux de captation estime. Le taux de captation varie selon la concurrence et l'attractivite du projet, generalement entre 5% et 25%.
Peut-on faire une etude d'implantation soi-meme ?
Oui, une partie importante de l'etude peut etre realisee soi-meme avec les bons outils. Maplytics permet d'analyser la zone de chalandise et les donnees demographiques gratuitement. Pour une validation complete, surtout pour des investissements importants, il est conseille de faire relire l'etude par un expert.